Der Kauf einer Immobilie bringt immer große Risiken mit sich. Betrüge, Konkurse, Fehler und Unerfahrenheit können bewirken, dass eine sehr wichtige Kapitalanlage sich manchmal in ein dramatisches Ereignis verwandelt. Was tun also? Die Miete lebenslang bezahlen? Die Ferien in Hotel weiter verbringen? Die eigenen Ersparnisse in Staatsanleihen und Aktien investieren? Nein! Der Kauf einer Wohnung bleibt immer ein vorteilhaftes Geschäft, unter der Bedingung, dass man sich an die richtigen Personen wendet und die notwendigen Vorsichtsmaßnahmen getroffen werden.
Verschiedene sind die Aspekte, die besondere Aufmerksamkeit verlangen, bevor man auch nur den Vorvertrag unterschreibt. Für viele deren sorgen ohne weiteres der Notar und der Immobilienmakler. Ebenso viele werden dagegen der Sorgfalt und der Initiative des Käufers überlassen! Der Notar stellt nämlich fest, dass die Immobilie ordnungsgemäß im Kataster registriert ist und frei von Lasten und nachteiligen Eintragungen (z.B.: Hypotheken, Vollstreckungen) ist. Es steht dennoch nicht ihm zu, die Bauregelmäßigkeit der Immobilie zu überprüfen oder es zu entdecken, ob auf ihr Landschaftsschutzbindungen lasten, oder die Wahrhaftigkeit der von dem Verkäufer abgegebenen Erklärungen festzustellen. Alles, was über die Kompetenzen des Notars und des Immobilienmaklers hinausgeht, muss der Käufer selbst überprüfen, indem er möglicherweise einen Freiberufler beauftragt, dessen einziger Zweck an dem Interesse seines Mandanten liegt.
Die beste Art, um das eigene Geld in dem italienischen Immobilienmarkt in Sicherheit zu investieren, ist also es, sich an einen erfahrenen und qualifizierten Rechtsanwalt anwenden, der dem deutschen Käufer in jeder Phase des Kaufverfahrens beisteht, ohne zu befürchten, seinem Mandanten dazu zu raten, auf das Geschäft zu verzichten, falls es seiner Meinung nach nicht ohne Risiken abgeschlossen werden kann. Zu diesem Zweck bietet die Anwaltskanzlei Scalia ihren Mandanten Beratung und Beistand für alle Tätigkeiten an, die in Betracht zum Erfolg der Investition kommen, wie zum Beispiel die folgenden:
Überprüfung der Kataster- und Bauregelmäßigkeit der Immobilie
Bei der notariellen Beurkundung erklärt der Verkäufer die Kataster- und Bauregelmäßigkeit der Immobilie, aber es kann vorkommen, dass die Erklärung nicht ganz dem Wahren entspricht. Man denke zum Beispiel an den Fall, in dem der Verkäufer sich beschränkt, zu erklären, dass das Gebäude vor dem Jahr 1967 aufgebaut worden ist, ohne eventuelle spätere Änderungen oder Umbauen zu erwähnen, für die eine vorherige Baugenehmigung der zuständigen Behörde (z.B.: Gemeinde) erforderlich gewesen wäre. Nun in so einem Fall könnte die Immobilie unverkäuflich sein und der Vertrag folglich als nichtig betrachtet werden. Dafür würde der Verkäufer sicherlich haften, aber dem Käufer würde es sowieso zustehen, sich zu bemühen, um seine Rechte geltend zu machen. Wie gesagt stellt der Notar weder die Wahrhaftigkeit der von den Parteien abgegebenen Erklärungen noch führt technische Kontrollen aus. So wird es, was hätte ein Traum sein sollen, bald zu einem Alptraum, da der Verkäufer nicht immer seine Fehler annimmt und nur selten nach dem Erhalt des Geldes sich als bereit erweist, den legitimen Ansprüchen des Käufers freiwillig entgegenzukommen. Um solche Situationen zu vermeiden, muss man die notwendigen Kontrollen ausführen, solange es noch möglich ist, sich von dem Geschäft zurückzuziehen. Zu diesem Zweck lässt die Anwaltskanzlei Scalia im Auftrag des Mandanten die Kataster – und Bauregelmäßigkeit der Immobilie möglicherweise schon vor dem Abschluss des Kaufvorvertrages durch einen technischen Fachmann (z.B.: Ingenieur, Architekt usw.) überprüfen. Im Falle des Vorhandenseins von Kataster- oder Bauunregelmäßigkeiten wird die Anwaltskanzlei Scalia den Verkäufer in Anspruch darauf nehmen, dass er auf seine Kosten für die Richtigstellung der Immobilie sorgt. Sollte dieser sich weigern, dann wird der Käufer noch rechtzeitig sein, auf das Geschäft zu verzichten und nach einer anderen Immobilie zu suchen
Schutz des Käufers vor der Gefahr des Verlustes der Immobilie wegen Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers.
So eine Gefahr besteht, wenn der Verkäufer nicht in der Lage ist, seine Schulde zu begleichen. In diesem Fall bleibt der Verkäufer der sogenannten Anfechtungsklage ausgesetzt. Die Wirkung dieser Klage ist es, den Kaufvertrag unwirksam zu machen, um den Gläubigern zu erlauben, ihre Forderungen durch Zwangsvollstreckung in die Immobilie einzutreiben. In diesem Fall geht der Käufer das Risiko ein, nicht nur das Gut, sondern auch die investierte Summe zu verlieren, für deren Rückerstattung ihm nur es bleibt, sich in einer Reihe mit den anderen Gläubigern aufzustellen, die auf die Versteigerung der gepfändeten Immobilie warten, um ihre Kredite zu befriedigen. Um den Käufer vor dieser Gefahr zu schützen, kann die Anwaltskanzlei Scalia die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers im Lichte der verfügbaren Informationen überprüfen und sich vorbehalten, die Möglichkeit zu berücksichtigen, angemessene Bürgschaft zur Sicherung der Zahlungen zu verlangen, die nach und nach ausgeführt werden. Diese Initiative, die im Falle von Kauf einer Immobilie im Bau schon zu dem Vorvertrag gesetzlich vorgeschrieben ist, rechtfertigt sich immer, wenn es Grund dafür gibt, an der Zahlungsfähigkeit des Verkäufers zu zweifeln, zumal falls dieser ein Unternehmen ist.
Garantie für verschwiegene Lasten, Dienstbarkeiten und Verträge.
Es kann immer geschehen, dass nach dem Abschluss des Vertrages das Vorhandensein von Lasten, Dienstbarkeiten oder Verträgen festgestellt wird, die von dem Verkäufer während der Verhandlungen verschwiegen worden sind. Man denke zum Beispiel an die Lasten, die ein Gebäude mit künstlerischem oder landschaftlichem Wert betreffen können, oder an die Durchgangs- oder Aussichtsdienstbarkeiten, die wegen ihres über Zwanzig Jahre hinausgehenden Ursprungs von dem Notar nicht entdeckt werden können, oder noch an das Verbot, die Immobilie für eine bestimmte Zahl von Jahren oder mangels gewisser Bedingungen zu verkaufen. Auch in diesen Fällen, um den Käufer zu schützen, schlägt Avv. Scalia vor, zuerst einem Fachmann den Auftrag zu erteilen, technischen Besichtigungen vor Ort und bei der Gemeinde auszuführen. Zum vollen Schutz der Investition bedarf es außerdem, darauf zu bestehen, dass der Verkäufer sich vertraglich verpflichtet, angemessene Bürgschaft zu leisten, mit der er unter seiner Verantwortung dem Käufer versichert, dass die Immobilie frei von Lasten, Dienstbarkeiten und Beschränkungen jeder Art ist.
Garantie für verborgene Fehler, Qualitätsmängel und Eviktion
Noch öfter kann es vorkommen, dass der Käufer nach der Übergabe der Immobilie das Vorhandensein von Fehlern oder Qualitätsmängeln entdeckt, die ihm früher nicht aufgefallen waren und die der Verkäufer während der Verhandlungen verschwiegen hatte. In all diesen Fällen wird der Käufer von dem italienischen Zivilrecht geschützt, aber, wenn man solche Situationen vermeiden will, ist es immer empfehlenswert, einen Fachmann zu beauftragen, damit die notwendigen Kontrollen vor Ort ausgeführt werden, bevor die Parteien den Vorvertrag unterschreiben. Aufmerksamkeit soll im Besonderen auf die Erfordernisse der Bewohnbarkeit, der Anlagesicherheit und des Energieausweises geleistet werden, deren Mangel die Aufhebung oder in den äußersten Fällen sogar die Nichtigkeit des Vertrages verursachen kann. Wenn der Verkäufer über die Zertifizierung dieser Erfordernisse nicht sofort verfügt, dann besteht die Anwaltskanzlei Scalia darauf, dass er schon in dem Vorvertrag ausdrücklich erklärt, dass die Immobilie damit versehen ist, und sich verpflichtet, die jeweiligen Bescheinigungen vor dem Abschluss des endgültigen Kaufvertrages vorzulegen. Es steht nämlich fest, dass die Konsequenzen der Nichterfüllung der Verpflichtung, die gesetzlich vorgeschriebenen oder vereinbarungsgemäß vorzulegenden Bescheinigungen abzugeben, auf den Verkäufer zurückfallen, der das Risiko eingeht, nicht nur das Geschäft zu verlieren, sondern den dem Käufer verursachten Schaden ersetzen zu müssen.
Feststellung der Beachtung möglicher Vorkaufsrechte
Es ist empfehlenswert, festzustellen, dass der Verkäufer seine Verkaufsabsicht und die Kaufbedingungen eventuellen verträglichen (z. B.: Hausordnung) oder gesetzlichen (z.B.: Mieter oder Miteigentümer) Vorkäufern mitteilt. Andernfalls dürfen diese nämlich entweder den Schadenersatz fordern oder die Immobilie mit folgerichtigem Schaden für den Käufer wieder kaufen, welcher das Risiko eingeht, das erworbene Gut zu verlieren. Obschon auch in diesem Fall der Käufer sowieso Recht auf die Rückzahlung des Preises und auf den Schadenersatz hätte, besteht die Anwaltskanzlei Scalia darauf, dass der Verkäufer schriftlich das eventuelle Vorhandensein von Vorkaufsrechten ausschließt und sich verpflichtet, den Käufer sowieso schadlos andernfalls zu halten.
Schutz des Käufers im Falle des Erwerbs durch Schenkung übertragener Immobilie
Es ist wichtig, auszuschließen, dass der Verkäufer das Eigentum der Immobilie durch Schenkung erworben hat. In diesem Fall bleibt der Käufer nach dem Tod des Schenkers dem Risiko ausgesetzt, das Gut oder der Gegenwert des Geldes den Pflichtteilsberechtigten zurückgeben zu müssen, die wegen der Verletzung ihres Pflichtteils erfolgreich die Herabsetzungsklage ausgeübt haben. Da diese Klage in zehn Jahren ab dem Tod des Schenkers verjährt, aber kann bis zwanzig Jahre ab der Eintragung der Schenkung erhoben werden, kann die Ungewissheitssituation für eine lange Weile anhalten, wie z.B. falls der Schenker nach 18 Jahren später stirbt, weshalb die geschenkte Immobilie der Herabsetzungsklage für insgesamt 28 Jahre ausgesetzt bleibt. Aus diesen Gründen ist es wichtig, zu festzustellen, dass nicht nur der Verkäufer, sondern auch die vorübergehenden Rechtsvorgänger nicht durch Schenkung erworben haben. Wenn es nicht möglich ist, absolut das Risiko des Verlustes der Immobilie auszuschließen, kann es sinnvoll sein, auf das Geschäft zu verzichten. Unter anderem ist es zu berücksichtigen, dass, da tatsächlich es unmöglich ist, mit absoluter Sicherheit alle Pflichtteilsberechtigten zu bestimmen, die Banken außer wenigen Ausnahmen nicht bereit sind, ein Hypothekendarlehen für den Kauf einer Immobilie, die in den letzten zwanzig Jahren seiner Geschichte Schenkungsobjekt, mit folgerichtiger Schwierigkeit zu gewähren, einen Käufer zu finden, wenn man später verkaufen will.
Feststellung, ob der Verkäufer sich in Gütergemeinschaft befindet
Noch vor dem Abschluss des Vorvertrages, ist es wichtig, zu wissen, ob der Verkäufer verheiratet ist und sich in Gütergemeinschaft befindet. In diesem Fall ist es nämlich notwendig, dass beide Ehegatten sowohl den Vorvertrag als auch den endgültigen Vertrag unterschreiben. Andernfalls, da der einzelne Ehegatte nicht das volle Eigentum der Immobilie veräußern kann, tritt es auf, was sich mangels des Willens des anderen Ehegatten abzeichnet, d.h. ein Verkauf fremder Sache. Mit der Folge, dass der Käufer trotz der Zahlung des vollen Preises nur einen Teil der Immobilie erwirbt, während des anderen Teils er das Eigentum erlangt, nur nachdem und wenn der Verkäufer ihn von dem anderen Miteigentümer erworben hat. Es ist klar, dass der Käufer gerichtlich vorgehen kann, um die Aufhebung des Vertrages und den Schadenersatz zu beanspruchen, aber, insoweit der Zweck es bleibt, derartige Situationen zu vermeiden und sich keinen Risiken auszusetzen, ist es immer empfehlenswert, die notwendigen Kontrollen im Voraus auszuführen.
Feststellung über das Vorhandensein von Steuerschulden
Es kann auch sinnvoll sein, festzustellen, ob der Verkäufer steuerlich verschuldet ist. In diesem Fall soll man nämlich berücksichtigen, dass das Gesetz den Staat als bevorrechtigten Gläubiger sowohl für direkte als auch für die indirekte Besteuerung betrachtet. Das ermöglicht dem Staat, die Zwangsvollstreckung in die verkaufte Immobilie vorzunehmen. Aber da es in der Regel nicht möglich ist, bei der Steuerbehörde Informationen über den Steuerzahler zu erhalten, ist der einzige Weg es, von dem Verkäufer eine Erklärung zu verlangen, die bestätigt, dass er gegenüber der Steuerverwaltung weder Schulden noch Rechtsstreiten hat. Auf jeden Fall pflegt die Anwaltskanzlei Scalia, zu fordern, dass schon in der notariellen Urkunde eine Klausel eingeführt wird, kraft deren der Verkäufer das Vorhandensein von Schulden für die Zahlung direkter und indirekter Steuern ausschließt. Sollte die von dem Verkäufer abgegebene Erklärung falsch herausstellen, dann dürfte der Käufer (der die noch geschuldeten Steuer bezahlen sollen könnte, um die Pfändung der Immobilie zu vermeiden), gegen den Verkäufer mit Rückgriffklage gerichtlich vorzugehen. Zu einem höherem Schutzgrad könnte man außerdem versuchen, von dem Verkäufer eine Kaution durch Pfand bei dem Notar zu fordern.
Feststellung des Vorhandenseins von rückständigen Hausgeldrechnungen
Auch dieses Thema ist nicht zu vernachlässigen, wenn man bedenkt, dass nach dem italienischen Gesetz wer eine Wohnung in Kondominium kauft, für die offenen Hausgeldrechnungen des laufenden und des vorherigen Jahres haftet. Damit der Käufer unerwartete weitere Kosten mit offensichtlicher Beeinträchtigung der Vorteilhaftigkeit des Geschäfts tragen muss, ist es deshalb wichtig, ab sofort zu wissen, ob der Verkäufer gegenüber der Hausverwaltung verschuldet ist. Es ist wahr nämlich, dass es üblich, dass der Verkäufer bei dem Notar eine Erklärung des Hausverwalters vorlegt, weshalb keine Schulde hinsichtlich der Wohnung offen sind. Trotzdem ist es immer möglich, dass der Verkäufer die Hausverwaltung berechtigt, die Fragen des Käufers zu beantworten, die auch über die Frage des Hausgeldes hinaus gehen können. Wäre der Verkäufer nicht bereit, den Käufer dazu zu befugen, dann könnte es sich lohnen, zu drohen, sich von dem Geschäft zurückzuziehen, da auch eine eventuelle Garantieerklärung nicht vollen Schutz vor der Gefahr möglicher Klagen leisten würde. Die Erklärung, durch die der Verkäufer den Käufer von allen rückständigen Hausgeldrechnungen befreien würde, würde nämlich nur unter den Parteien wirken, nicht aber gegenüber Dritten und im Besonderen der Hausverwaltung. Deshalb ist es wichtig, darauf zu bestehen, dass der Verkäufer die Hausverwaltung berechtigt, seine Lage als Miteigentümer hinsichtlich der Zahlung der Hausgeldrechnungen zu mitteilen und die anderen möglichen Fragen über die Verwaltung des Kondominiums zu beantworten, damit eventuelle problematische Situationen zumindest vor dem Abschluss des endgültigen Kaufvertrags gütlich beigelegt werden können.
Prüfung des unwiderruflichen Kaufvorschlages
Es ist sowieso ratsam, sich von dem Beginn der Verhandlungen und insbesondere ab der ersten Kontaktaufnahme mit dem Immobilienmakler durch einen Rechtsanwalt unterstutzen zu lassen. Es ist nämlich zu wissen, dass der unwiderrufliche Kaufangebotsvordruck, den der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer unterbreitet, nach Annahme des Verkäufers einen Vorvertrag darstellt, der die Parteien auch in der Form der einfachen Privatschrift ohne notarielle Beurkundung rechtlich bindet. Das entgeht in den meisten Fällen den unerfahrenen Käufern, denen es nur selten deutlich gesagt wird, dass schon die Annahme des Angebots zur Folge hat, die Parteien gegenübereinander zu verpflichten, jeweils zu kaufen und zu verkaufen. Unter anderem ist das nicht die daraus entstehende einzige Wirkung, da die Vervollständigung eines Vorvertrags beide Parteien dazu bindet, dem Immobilienmakler die Vergütung zu bezahlen. Der Immobilienmakler hat nämlich Anspruch auf die Provision abgesehen von dem Abschluss des definitiven Vertrags, da durch seine Vermittlung die Einigung unter den Parteien erzielt worden ist. Außerdem ist es empfehlenswert, mit dem Immobilienmakler von vorneherein die Höhe der Provision zu klären, die, obwohl sie üblich zwischen 2% und 4% des Kaufpreises schwankt, mangels einer gesetzlichen Regelung auch sehr höher sein und sich unabhängig von irgendwelchem Wertmaßstab bestimmen lassen kann. Daher das Bedürfnis, mit dem Immobilienmakler innerhalb des Möglichen sowohl die Höhe der Provision als auch den Zeitpunkt deren Zahlung vorher abzustimmen.
Zur Sicherung eurer Investition bietet die Anwaltskanzlei Scalia Beratung und Beistand in jeder Phase des Kaufverfahrens (Kontaktaufnahme mit dem Immobilienmakler, Formulierung des Kaufangebots und Abschluss des Vertrages usw.). Wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen oder mieten oder vermieten wollen, setzen Sie sich mit uns sofort in Kontakt! Der Schutz Ihres Kapitals ist unser Hauptzweck!